Quando un immobile può definirsi pignorato

Il pignoramento fa parte della procedura esecutiva attuata dai creditori del proprietario su un bene mobile (automobile, imbarcazione, stipendio ecc.) o immobile. Può pignorare una casa il creditore che disponga di un atto esecutivo nei confronti del debitore. Si tratta in genere di una sentenza o di un decreto ingiuntivo che consente al legale del creditore di predisporre un atto di precetto, da notificare al debitore. Tale notifica consente quindi di richiedere al Tribunale la nomina di un giudice dell’esecuzione, che si occuperà della vendita all’asta del bene per risarcire il creditore.

Perché non è possibile affittare una casa pignorata

Alcune sentenze hanno condannato il proprietario di una casa soggetta a pignoramento immobiliare che l'aveva affittata a terzi. Con la sentenza della Cassazione n. 13216/2016 viene confermato che solo il giudice dell'esecuzione può autorizzare il contratto di affitto di un bene pignorato, ai sensi dell’art. 560 C.P.C., in quanto i canoni di locazione non spettano al proprietario esecutato ma vanno suddivisi tra i creditori che hanno avviato l’esecuzione immobiliare.

Questa la massima della sentenza: “Anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione della legge, non comporta l’invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all'assegnatario, il contratto così concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono – nella specie per il pagamento dei canoni – devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode.” La custodia dell'immobile pignorato è in genere affidata al debitore, il quale però non può liberamente disporne, ma deve solo gestirlo con la “diligenza del buon padre di famiglia”, come afferma il Codice civile, ovvero non farlo deperire, finché il giudice dell'esecuzione non nomina un custode che gestirà l’immobile nel corso della procedura di vendita.

Inoltre, a seguito del pignoramento, il proprietario che abbia affittato la casa pignorata non è più legittimato a riscuotere i canoni di locazione perché, secondo l’art. 559 del Codice di procedura civile, è mutato il titolo del possesso da parte sua, in quanto il custode proprietario diventa una sorta di organo ausiliario del giudice dell'esecuzione, dunque perde l’autonomia connessa ad una piena proprietà.

Le situazioni connesse all'affitto di una casa pignorata

Sono due le situazioni in cui può accadere che un immobile pignorato sia affittato a terzi:

Affitto della casa precedentemente al pignoramento

Il fatto che l’immobile sia locato ad inquilini non impedisce il pignoramento, l’espropriazione forzata e la vendita all’asta. Il proprietario nominato custode non potrà più riscuotere l’affitto e le somme incassate saranno utilizzate per soddisfare i creditori. In caso di morosità nel pagamento dei canoni d’affitto, non sarebbe neanche possibile al proprietario avviare una procedura di sfratto degli inquilini morosi. Sarà il giudice dell’esecuzione immobiliare ad autorizzare eventuali azioni giudiziarie contro chi non paga l’affitto.

Affitto della casa pignorata

Il proprietario, nominato custode, non può stipulare un contratto di affitto della casa già pignorata. Qualora lo facesse, la sentenza citata evidenzia che il contratto non sarebbe invalido, ma i canoni spettano in ogni caso ai creditori, non al proprietario.

Le conseguenze per gli inquilini affittuari

Il pignoramento ha effetti anche nei confronti degli inquilini affittuari.

Se il contratto è precedente al pignoramento, i locatari possono vivere nell'abitazione fino alla scadenza del contratto salvo che sia dimostrato che l’atto, privo di data certa, sia invece stipulato realmente solo dopo il pignoramento. Altro caso in cui gli inquilini saranno costretti a lasciare la casa è nel caso in cui il canone d’affitto concordato è inferiore a un terzo rispetto al prezzo medio della zona o agli affitti precedenti: il magistrato riterrà infatti che il contratto sia stato stipulato per evitare l'esecuzione immobiliare, a danno dei creditori. Infine, nel caso di inquilini morosi il giudice avvierà le procedure di sfratto.

Dunque se il creditore riesce a dimostrare che il contratto di affitto sia in effetti simulato, come dice la legge, cioè concertato per ritardare l’esecuzione, dunque a suo danno, può attivare l’azione revocatoria. Attraverso testimoni o documentazione relativa a voltura di utenze, data del trasloco e altri elementi di prova che riguardino la data o altri elementi sarebbe possibile dimostrare che il contratto non è valido.