Guida al calcolo dell’IMU: come la rendita catastale influisce sull’importo da pagare

L’IMU, Imposta Municipale Unica è un tributo locale che interessa il patrimonio immobiliare e contribuisce al finanziamento dei servizi comunali. 

Cosa c’entra però l’IMU con la rendita catastale di un immobile? A capirlo ci aiutano gli esperti di Bassi Immobiliare, storica agenzia lombarda con sede a Milano e Monza.

Cos’è la rendita catastale

Per calcolare l’IMU è importante sapere cos’è la rendita catastale, che corrisponde al valore economico attribuito a ogni unità immobiliare registrata nel Catasto dei Fabbricati e che tiene conto delle caratteristiche fisiche, strutturali e funzionali dell’immobile. La rendita catastale è influenzata dalla data in cui l’immobile viene registrato nel Catasto, nella misura in cui più un immobile è datato più bassa sarà la sua rendita, mentre più è recente maggiore sarà il suo valore. In breve, dunque, la rendita catastale rappresenta il reddito teorico annuo che un immobile può generare secondo l’agenzia delle entrate, e serve per calcolare imposte come l’IMU e per stimare il valore catastale dell’immobile stesso. 

Cos’è il valore catastale? Il valore economico derivante dalla rendita catastale ed è la base  per calcolare le imposte di registro in caso di vendita, donazioni o successioni. È dunque importante distinguere tra rendita e valore catastale, due concetti diversi legati al calcolo di tributi di natura differente.

Valore commerciale e valore catastale sono la stessa cosa?

Come abbiamo distinto tra rendita e valore catastale, occorre anche sottolineare che valore catastale e valore commerciale di un immobile raramente coincidono. Il valore commerciale corrisponde al valore dell’immobile nel momento in cui viene messo sul mercato, valore che può essere influenzato da numerosi fattori, dalla presenza di servizi nelle vicinanze allo stato di conservazione dell’immobile, fino alla posizione geografica. Per chiarire meglio il concetto, è sufficiente prendere come esempio gli edifici d’epoca presenti nei centri storici delle città, che spesso hanno rendite basse ma valori commerciali alti. Per questo motivo non serve partire dalla rendita catastale per avere una stima del valore commerciale di un immobile; piuttosto, è meglio affidarsi a un professionista, in grado di offrire una valutazione più precisa e puntuale. 

Come calcolare l’IMU in base alla rendita catastale

La rendita catastale rappresenta un fattore determinante per calcolare alcune imposte, come appunto l’IMU. Il calcolo di questa imposta è dunque legato a due parametri fondamentali: il primo è, come accennato, il valore della rendita catastale dell’immobile, che viene determinato dall’Agenzia delle Entrate; il secondo, invece, è il coefficiente catastale, che viene stabilito dai singoli comuni e varia a seconda sia della categoria catastale dell’immobile sia delle decisioni delle amministrazioni locali. Per trovare il coefficiente catastale utile al calcolo dell’IMU è sufficiente consultare il sito web del proprio comune di residenza oppure contattare gli uffici competenti.

La formula per calcolare l’IMU, dunque, è la seguente: rendita catastale + 5% X coefficiente catastale. Per fare un esempio concreto, con una rendita catastale di 2.000 euro e un coefficiente catastale dello 0,8, il calcolo dell’IMU sarà: 2.000 + (2.000 X 0,05) X 0.8 = 2.080 euro. In questo caso si tratta del calcolo dell’IMU di base, al quale però si possono applicare aliquote specifiche stabilite dal comune. A tale proposito, l’aliquota IMU può variare in base alla categoria catastale dell’immobile e alle decisioni delle amministrazioni locali; possono inoltre essere previste detrazioni o agevolazioni fiscali legate a criteri come la presenza di familiari conviventi o l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale. Nel caso in cui il proprietario dell’immobile sia anche residente nello stesso l’IMU non sarà dovuta nella maggior parte dei casi. Vi sono anche altre eccezioni che prevedono l’esenzione dall’IMU. 

La differenza tra IMU per la prima e la seconda casa

Se individuare il valore IMU del proprio immobile è relativamente semplice, se si sanno la rendita catastale e il coefficiente catastale di riferimento (è possibile farlo gratuitamente online e in totale autonomia), occorre però sapersi orientare quando si tratta di applicare l’imposta alla prima o alla seconda casa. Per l’abitazione principale, infatti, è prevista una totale esenzione dall’imposta, a meno che si tratti di immobili inclusi nelle categorie catastali A1, A8 e A9, ossia strutture di lusso, per le quali occorre versare il tributo.

L’IMU sulla seconda casa, invece, si paga sempre, anche se l’immobile si trova in condizioni di inagibilità. L’aliquota IMU per le seconde case è fissata al 7,6 per mille, ma ciascun comune ha la possibilità di aumentarla o di ridurla fino al 3,8 per mille.